Come trasformare la propria abitazione in un B&B

Ecco una piccola guida che riassume tutto quello che c'è da sapere per aprire un'attività ricettiva home made

Negli ultimi anni il mercato dell’ospitalità home made si è sempre più allargato e per questo motivo molte persone hanno deciso di aprire un bed and breakfast o di trasformare la propria casa in un B&B.

Quello che piace ai viaggiatori che scelgono la formula bed and breakfast è la familiarità dell’ospitalità, il sentirsi a casa e immersi nel territorio che si decide di visitare. Ovviamente dall’altra parte chi apre un bed and breakfast dovrà essere portato alla convivialità e all’ospitalità.

Il bed and breakfast, secondo le norme vigenti, è un’attività ricettiva gestita da privati, a conduzione familiare, che mettono a disposizione di ospiti le proprie abitazioni e le proprie camere in numero limitato.

Per capire bene di cosa si sta parlando il consiglio è quello di approfondire subito il tema leggendo la  legge regionale di riferimento, ma attenzione che ogni regione ha proprie regolamentazioni; questa legge si rifà a quella principale: Legge 29 marzo 2001, n. 135 – “Riforma della legislazione nazionale del turismo”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.

L’esercizio dell’attività di bed and breakfast non costituisce cambio di destinazione d’uso dell’immobile e comporta per i proprietari delle unità abitative l’obbligo di adibire ad abitazione personale l’immobile medesimo.

Classificazione in stelle

Il servizio di bed and breakfast viene classificato ad una stella, se esiste nell’unità abitativa una sola stanza per gli ospiti ed il bagno in comune con i proprietari; a due stelle, se le camere per gli ospiti sono due o tre e dispongono di un bagno comune riservato agli ospiti; a tre stelle se ogni camera per ospiti ha il proprio bagno privato.

Iter burocratico

Chi decide di aprire l’attività di Bed and Breakfast deve presentare la dichiarazione di inizio attività al Comune e alla provincia di residenza, autocertificando il possesso dei requisiti richiesti, comunicare alla provincia nei termini usuali, tutte le informazioni necessarie ai fini delle rilevazioni statistiche ed ai fini dell’inserimento dell’esercizio negli elenchi che questa annualmente pubblica in merito alle disponibilità di alloggi turistici.La provincia provvede ad effettuare apposito sopralluogo al fine della conferma della idoneità all’esercizio dell’attività ed alla classificazione della stessa nel numero di stelle confacente.

Posizione fiscale

Ad oggi, l’attività di B&B può essere esercitata anche senza nessuna P.IVA e senza obbligo di registrazione alla Camera di Commercio. Se però  vuoi che la gestione degli affitti diventi il tuo lavoro principale, allora aprirai la tua posizione come affittacamere, con la conseguente apertura della Partita Iva e la registrazione presso la Camera di Commercio.

Documenti necessari

Sia che si scelga di svolgere l’attività in forma imprenditoriale o occasionale, si dovrà presentare una serie di documenti. Innanzitutto, recarsi allo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune nel quale ritirare i moduli da compilare per la Dichiarazione di Inizio Attività. 

Una volta comunicata la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) l’apertura del  bed and breakfast è immediata. I documenti che possono essere richiesti sono vari e differenti sempre da Regione a Regione, tra questi certamente non mancherà la planimetria e la polizza assicurazione per garantire gli ospiti.

A questo punto bisogna rivolgersi agli uffici turistici di competenza che definiranno ufficialmente la classificazione della struttura dando indicazioni su come monitorare gli ospiti per le autorità di pubblica sicurezza.

Ogni Regione o Comune ha procedure proprie. Ad oggi, il Comune può imporre una tassa per l’istruttoria della pratica che varia come costo tra 30 e 160 euro circa.

Quali requisiti deve avere l’alloggio?

Partiamo dal presupposto che ospiteremo delle persone e quindi si dovrà sottostare a regole di tipo urbanistico-edilizie per garantire la loro sicurezza. Va certamente sottinteso che l’abitazione dovrà essere in regola con gli allacciamenti di luce, gas, ecc.

Da non sottovalutare ovviamente le norme igienico-sanitarie, ma sinteticamente i requisiti richiesti, pur variando da regione a regione, sono:

  • 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola;
  • normalmente il titolare del bed and breakfast deve avere la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del bed and breakfast) nella struttura. In via eccezionale alcune Regioni concedono di abitare a fianco, ma con obbligo di reperibilità;
  • superficie minima dell’abitazione rispetto ai posti letti;
  • limite di camere: si va da un minimo di 3 a un massimo di 6, per un totale di posti letto compreso tra 3 e 20, con grandi differenze tra regione e regione;
  • requisiti minimi per l’arredo delle stanze: in alcune regioni le norme richiedono che nelle stanze siano presenti armadio, comodini, lampade, sedie, cestini, ecc;
  • autonomia da parte degli ospiti nel poter accedere alla stanza o ai wc (che non siano quelli usati dai familiari);
  • richiesta di elementi d’arredo base e necessari anche nei bagni;
  • l’obbligo di pulizia quotidiana o di indicazione della cadenza del cambio lenzuola;

Quali obblighi per la colazione?

Occorre fare molta attenzione anche alle regole per la somministrazione della colazione. I cibi, generalmente, devono essere forniti confezionati e senza alcun tipo di manipolazione ulteriore (se non il fatto di essere riscaldati). Spesso però proprio per il carattere autoctono di ospitalità che vuole offrire un bed and breakfast, le Regioni impongono di usare prodotti locali.

Il divieto di manipolazione è per il gestore, questo non gli vieta di acquistare da coloro che invece possono farlo prodotti da offrire ai clienti (per esempio una buona e fresca brioche acquistata dal panettiere).

Quali obblighi per prezzi e registrazione ospiti in un bed and breakfast?

L’unico obbligo che si ha per quanto riguarda i prezzi è quello di esporlo nella struttura e di comunicarli all’ufficio preposto dalla regione. Per ciò che riguarda gli ospiti è obbligatorio registrarli e comunicare alle autorità locali di Pubblica Sicurezza le generalità.

Quanto costa aprirne uno?

Partiamo dal presupposto che non si hanno certamente gli stessi oneri da investire rispetto a un vero hotel o quando decidi ad esempio di aprire un negozio. Il perché è presto detto: si è a casa propria. C’è chi però può decidere di aprire un B&B anche in affitto, o comunque fare la scelta di richiedere finanziamenti per avviare l’attività.

Ecco quindi che i costi per aprire un B&B (escluso l’investimento dell’immobile) possono veramente essere molti, differenti e essere elencati in:

  • se si apre la P.IVA come affittacamere: tasse apertura e commercialista;
  • accessori e mobili obbligatori (come detto prima, nelle camere devono essere presenti alcuni mobili e accessori);
  • biancheria, complementi d’arredo (fondamentali per meglio accogliere la clientela);
  • strutture accessorie, ma non obbligatorie (ad esempio la TV);
  • canone RAI speciale e diritti SIAE;
  • sito Internet (fondamentale) e attività di comunicazione online;
  • se si intendi ospitare in case antiche, occorre considerare anche costi di ristrutturazione.

Va da sé che i costi quindi possono variare, diciamo che se vogliamo dare un’indicazione, in un appartamento già sistemato e pronto ad ospitare, l’investimento iniziale può partire dai 3.000 euro in su.

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