Superbonus 110%, la ristrutturazione "gratis" è tutt'altro che semplice: rebus di test e documenti

Il superbonus al 110% per la ristrutturazione degli immobili fa gola e in molti si stanno chiedendo come accedere alle procedure per accedere al maxi sconto che in teoria consente di effettuare i lavori edili gratis. E in tanti si stanno scontrando con la burocrazia insita alla norma contenuta nel decreto rilancio. 

La prima cosa da sapere è che per accedere al superbonus del 110% occorre prima sapere se è possibile realizzare gli interventi che danno diritto alla detrazione. Gli studi di fattibilità sono una fase chiave perché condomìni e proprietari di immobili possano misurare concretamente la loro possibilità di accedere allo sconto: bisognerà, però, considerare costi e vincoli di questi incarichi anche in vista dell’affidamento successivo dei lavori.

Come spiega il Sole24 ore per sapere se è possibile realizzare lavori di efficientamento energetico che consentano l’accesso alle detrazioni fiscali è necessario uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre poi, a seconda dei casi, all’assemblea del condominio, al committente che non sia un condominio, al proprietario dell’edificio unifamiliare.

Occorre consultare in Comune le autorizzazioni edilizie e le planimetrie dell'edificio. Poi saranno i tecnici a dedicarsi ai rilievi e sopralluoghi per accertarsi dei tipi di interventi da portare a compimento. Tra questi è bene ricordare che per accedere al superbonus devono essere eseguiti gli interventi trainanti che assicurino il miglioramento di due classi energetiche.

Superbonus del 110%: gli interventi ammessi e i limiti di spesa 

Seguendo le linee guide delle agenzie delle entrate servono le stime degli interventi da realizzare e la progettazione tecnica, finanziaria e fiscale che devono rispettare i limiti di spesa previsti dai decreti attuativi. Gli studi di fattibilità, affidati a tecnici specializzati, hanno ovviamente un costo che è a carico del committente, indipendentemente dall'esito. Nella prassi alcune aziende offrono gratuitamente questi studi a condizione di vincolare gli interventi successivi al loro contratto di appalto. 

I 38 documenti da presentare alla banca per la cessione del credito

Uno degli aspetti più peculiari del superbonus è quello di usufruire del credito di imposta che può essere ceduto anche a istituti di credito e intermediari finanziari. In poche parole poter eseguire i lavori senza quasi aprire il portafoglio. Tuttavia i documenti da presentare agli istituti di credito non sono pochi.  Ad esempio per ottenere la cessione del bonus in caso di intervento di isolamento termico (che deve interessare più del 25% delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate dell'edificio) sono ben 38 i documenti che il privato cittadino deve presentare alla banca, 36 se si è proprietari diretti.

1. documento attestante la proprietà dell'immobile, cioè titolo di detenzione/possesso dell'immobile (e anche qui si scollina dal singolo documento a tre documenti...):
   • se è il proprietario, nudo proprietario o titolare di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie, serve il certificato rilasciato dai pubblici registri immobiliari;
   • se detentore (locatario, comodatario), servono sia il contratto di locazione/comodato registrato che la dichiarazione di consenso da parte del proprietario;
   • se familiare convivente del possessore/detentore servono: certificato dell’anagrafe (per convivenza); titolo di possesso (certificato immobiliare o contratto registrato); dichiarazione di consenso da parte del proprietario;
   • se coniuge separato assegnatario dell'immobile intestato all'altro coniuge servono: documentazione attestante l'assegnazione; titolo di possesso (certificato immobiliare); dichiarazione di consenso da parte del proprietario;
   • se convivente di fatto del possessore/detentore servono: certificato dell'anagrafe (per convivenza); titolo di possesso (certificato immobiliare o contratto registrato); dichiarazione di consenso da parte del proprietario;
   • se futuro acquirente con prelimiare di vendita regolarmente registrato, servono: preliminare registrato da cui si evinca l'immissione in possesso (per esempio il contestuale comodato); dichiarazione del consenso da parte del proprietario.
2. dichiarazione sostitutiva d'atto notorio con la quale si dichiara che le spese sostenute/da sostenere per i lavori agevolabili sono/saranno a proprio carico;
3. dichiarazione sostitutiva d'atto notorio con la quale si dichiara che l'immobile non è detenuto nell'ambito di attività di impresa o di attività professionale (non applicabile a sisma ed ecobonus);
4. in caso di soggetti non proprietari e titolari di diritti reali, documentazione attestante il possesso di reddito nell'anno in cui si sostengono le spese agevolabili come contratto di lavoro, busta paga mensile, pensione, fatture emesse, redditi di natura finanziaria;
5. ulteriore dichiarazione sostitutiva d'atto notorio per l'ottenimento e la produzione a richiesta tutta la documentazione necessaria ai fini del trasferimento del credito di imposta come previsto dal decreto Rilancio;
6. titolo edilizio (se previsto) o autocertificazione inizio/fine lavori;
7. documenti tecnici, suddivisi in:
   • inizio lavori:
     1. autodichiarazione del cliente che attesti se ha usufruito di bonus per interventi simili negli ultimi 10 anni;
     2. visura catastale;
     3. Ape stato iniziale;
     4. analisi preventiva e fattibilità (salto 2 classi);
     5. relazione tecnica ai sensi della legge 10/1991;
     6. dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica;
     7. pratica edilizia;
     8. prospetti in dwg;
     9. preventivi e/o computi metrici;
     10. dati e trasmittanza serramenti sostituiti;
     11. documentazione fotografica intervento;
     12. certificazioni serramenti nuovi;
     13. dati e certificati nuovi oscuranti;
     14. schede tecniche materiali acquistati e dichiarazione di corretta posa;
   • avanzamento lavori dopo almeno il 30%:
     1. comunicazione inizio lavori;
     2. preventivi e/o computi metrici;
     3. fatture SAL e computi metrici quantità realizzate;
     4. documentazione fotografica e Sal;
     5. asseverazione modulo allegato 2 comma 13 dell’articolo;
     6. scheda descrittiva dell’intervento;
     7. ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda;
   • fine lavori:
     1. preventivi e/o computi metrici;
     2. dichiarazione di fine lavori;
     3. Ape stato finale;
     4. fatture e computi metrici quantità realizzate;
     5. documentazione fotografica a fine lavori;
     6. asseverazione modulo allegato 1 comma 13 articolo 119 Dl 34/20
     7. SCA - segnalazione certificata di agibilità;
     8. scheda descrittiva dell'intervento;
     9. ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda.