Le case vacanza: come massimizzare i nostri guadagni

Sono sempre di più le persone che scelgono di aprire la propria casa a viaggiatori che provengono da tutto il mondo, una tendenza molto diffusa, specie per chi ha un secondo appartamento in città, al mare o in montagna. Come fare però per conquistare i clienti e avere recensioni a 5 stelle? Ecco tutto quello che c'è da sapere

Ormai si sa, esistono soluzioni alternative all'albergo,e tra questi l’affitto di una casa vacanze è una soluzione sempre più gradita da parte dei vacanzieri. Chi possiede una seconda abitazione o sta per mettere a segno un investimento immobiliare, ha davanti a sé buone prospettive se decide di metterlo a reddito. Bastano poche settimane e si è pronti per la stagione estiva. Secondo il portale CaseVacanza.it, la richiesta di affitti brevi è in crescita del 10% rispetto all’anno scorso.

Airbnb, leader del settore, genera in Italia più di 600 milioni di euro l’anno di ricavi e sullo short rent stanno investendo in tanti: una società specializzata come Solo Affitti ha deciso di sviluppare il marchio “Solo Affitti Brevi” puntando a 27 milioni di ricavi il primo anno. E crescono ogni anno in doppia cifre quei soggetti che si occupano a 360 gradi di ottimizzare gli annunci, le tariffe e di gestire gli immobili per conto dei proprietari.

Quanto si può guadagnare? Secondo Halldis, si stima una media di 8mila euro l'anno, al netto di tasse e costi di gestione. Una cifra che rappresenta una via di mezzo tra medie città (come Bologna, dove di recente l'istituto Cattaneo ha fissato una media di 4.500 euro l'anno) alle località top come Venezia, Milano e Firenze, dove ogni notte in appartamento costa tranquillamente più di 100 euro (con punte superiori a 200 sotto il Leone di San Marco) e in cui si possono superare i 10.000 euro netti l'anno.

Ma quali sono le regole da tenere a mente quando decidiamo di intraprendere questa strada?

Ecco 5 punti fondamentali

  • Valutare bene l’impegno necessario 

Ogni ospite va accolto e congedato, occorre rimanere reperibili in caso di imprevisti e occuparsi della pulizia tra un soggiorno e l’altro. E poi c’è il tema della manutenzione. Dal condizionatore alla caldaia, passando per pentole, stoviglie e lenzuola, tutto deve essere funzionante e in ordine. Meglio stabilire prima quanto tempo si ha da dedicare alla casa vacanza e se necessario rivolgersi a un collaboratore o valutare la gestione dell'immobile da parte di una società (che in media potrà prendersi il 20% dei ricavi).

  • Promozione online e tariffe trasparenti 

L’80% delle prenotazioni proviene da Internet. Essere presenti sui principali portali di settore è una condizione necessaria per essere reperibili dai turisti di ogni nazionalità. In questo senso è importante anche aggiornare su tutte le piattaforme il calendario delle disponibilità, per evitare accavallamenti o sgradevoli incomprensioni con gli ospiti. È corretto stabilire all’inizio dell’anno un tariffario che tenga conto delle diverse stagionalità, uniforme su tutte le piattaforme che si utilizzano per le prenotazioni. Se è la prima volta che ci si ritrova a stilare un tariffario, un consiglio utile è quello di consultare i prezzi degli alloggi simili per prossimità o tipologia a quello che si possiede.

  • Occhio a tasse e burocrazia 

Affittare un immobile come casa vacanza non è un’attività imprenditoriale, non serve la partita Iva, ma è obbligatorio tenere aggiornato il registro presenze per la Polizia di Stato, registrandosi all’apposito portale e comunicando i nominativi dei propri ospiti entro 24 ore dal loro arrivo. Comuni e Regioni possono stilare specifici regolamenti (compresa l’applicazione di una tassa di soggiorno), quindi occorre informarsi presso gli uffici competenti. Per quel che riguarda le tasse, l’introito può essere sottoposto a regime Irpef o a quello della cedolare secca al 21%. Attenzione, inoltre, quando si sceglie di affidare in gestione l'immobile a una società terza, che si occupi anche della riscossione.

La legge impone all’intermediario di intascare e girare direttamente alle Entrate il 21% da ogni transazione, ma ad esempio Airbnb non lo sta facendo, in virtù di un ricorso al Tar. Altri invece, come Italianway, si sono adeguati subito alla normativa dall'anno scorso, mentre un colosso come Booking ha scelto di dribblare il problema, non raccogliendo più direttamente il denaro dal turista, ma facendolo versare direttamente ai proprietari.

  • Regole chiare 

Se la casa vacanza si trova all'interno di un condominio, è giusto stampare per gli ospiti in arrivo (possibilmente in più lingue) un riassunto delle principali regole condominiali riguardanti, ad esempio, gli orari in cui rispettare il silenzio, la presenza degli animali, la cura degli spazi comuni e la raccolta differenziata.

  • Non solo formalità, ma vera accoglienza 

Ciò che può fare la differenza tra un buon soggiorno e uno perfetto è la disponibilità del proprietario a fornire informazioni e suggerimenti su eventi, luoghi di interesse, ristoranti e locali. È anche una buona idea lasciare all’ospite un piccolo pensiero, chiedendo in cambio niente più che una buona recensione in rete.

Il vero colpo da maestri per far si che i vostri guadagni lievitino è senza alcun dubbio il biglietto di presentazione e quindi l’arredo della guest house che poi sarà ogetto degli scatti fotografici per nostro sito online o per gli spazi sui siti dedicati, e dove saranno immagini e recensioni a determinare il vostro successo.

Vediamo dunque come arredarla e conquistare gli ospiti

Per ottenere questo risultato ci vuole una casa vacanze pulita e rassicurante, ma anche ambienti arredati con senso pratico e buon gusto. Ecco alcuni consigli per fare felici i vostri ospiti, dal più grande al più piccolo

Arredate secondo la vostra personalità

La regola d’oro è puntare su pulizia e funzionalità, ma anche sullo stile: il vostro. Ricordate che dovete soddisfare varie tipologie di persone, cercando di accontentare tutti. Provvedete ai servizi e agli oggetti necessari per una ottima permanenza (aria condizionata, Wi-Fi, televisore, ecc.), ma curate anche l’atmosfera. Inserite qualche pezzo vintage che racconti la vostra storia e piccole decorazioni in ogni stagione dell’anno, non solo a Natale. Il vostro tocco darà personalità alla casa, rendendola più rassicurante.

L’ingresso è il primo biglietto da visita

È qui che avvengono i primi minuti di conoscenza con l’ospite, qui potete sorprenderlo con tutto quello che avete da offrire. Scegliete arredi utili ma d’effetto che mostrino subito il vostro gusto e la vostra cura per i particolari: una panca dove appoggiare le valigie, un appendiabiti per giacche e cappelli, scaffali per svuotare le tasche. Occhio ai dettagli: un interruttore vicino alla porta d’ingresso per orientarsi e un vaso con gli ombrelli in caso di pioggia. Solo i più prudenti ne avranno uno in valigia e voi dimostrerete l’attenzione per ogni aspetto, anche se abitate in un posto dove non piove quasi mai..

La camera da letto e il bagno

E’ l’ambiente dove l’ospite trascorrerà le sue ore di riposo e quindi sarà importante che il letto sia comodo, e i colori rilassanti. E’ consigliabile schermare bene le finestre dalla luce e anche da sguardi indiscreti se la casa si trova magari a pianterreno. Un punto di forza saranno le prese di corrente vicino la testata del letto, così da permettere agli ospiti di collegare i loto cellulari, tablet o pc. Spesso le case vacanze hanno il bagno in camera, un’ottima soluzione per garantire ancora di più la privacy dei nostri ospiti. Questo ambiente, come tutto il resto della casa del resto, dovrà essere sempre lindo e profumato all’arrivo degli ospiti, con asciugamani e accappatoi di dotazione e perché no, prodotti da bagno, sono quelle piccole coccole che faranno sentire gli ospiti coccolati e che aumenteranno il vostro punteggio nelle recensioni.

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